Licencias urbanísticas: clases, modalidades, vigencias y silencio administrativo positivo

Construir, ampliar, demoler o dividir un predio en Colombia exige, por regla general, una autorización previa del Estado: la licencia urbanística. Su régimen está en el artículo 99 de la Ley 388 de 1997 y se reglamenta en el Decreto 1077 de 2015 (Decreto Único Reglamentario del Sector Vivienda), Libro 2, Parte 2, Título 6. Esta nota resume qué dice la norma y cómo identificar la licencia que corresponde a cada actuación.

Qué es una licencia urbanística

El artículo 2.2.6.1.1.1 del Decreto 1077 de 2015 establece que para adelantar obras de construcción, ampliación, modificación, adecuación, reforzamiento estructural, restauración, reconstrucción, cerramiento y demolición de edificaciones, y de urbanización, parcelación, loteo o subdivisión de predios en suelo urbano, de expansión urbana y rural, se requiere obtener la licencia de manera previa a su ejecución. Es un acto administrativo de carácter particular y concreto que autoriza un proyecto con sujeción al Plan de Ordenamiento Territorial (POT) y a las normas que lo desarrollan.

Las cinco clases de licencia

Según el artículo 2.2.6.1.1.2, las licencias urbanísticas son de:

1. Urbanización (art. 2.2.6.1.1.4): habilita suelo urbano o de expansión mediante la creación de espacios públicos y privados y la construcción de vías y redes de servicios. 2. Parcelación (art. 2.2.6.1.1.5): autoriza en suelo rural y suburbano la creación de espacios públicos y privados y obras de vías para destinar los predios resultantes a los usos permitidos por el POT. 3. Subdivisión (art. 2.2.6.1.1.6): autoriza dividir uno o varios predios en suelo rural, urbano o de expansión. En suelo rural y de expansión, la subdivisión no puede contravenir la Ley 160 de 1994 ni bajar de la unidad agrícola familiar salvo las excepciones del artículo 45 de esa ley. Si la división ya quedó aprobada en una licencia de urbanización o parcelación, no se necesita licencia de subdivisión adicional. 4. Construcción (art. 2.2.6.1.1.7): autoriza desarrollar edificaciones, áreas de circulación y zonas comunales, y concreta usos, edificabilidad, volumetría y accesibilidad aprobados. 5. Intervención y ocupación del espacio público.

La licencia de urbanización, parcelación o construcción lleva implícita la autorización de cerramiento temporal del predio durante las obras (parágrafo del art. 2.2.6.1.1.2).

Modalidades de la licencia de construcción

El artículo 2.2.6.1.1.7 define nueve modalidades:

– Obra nueva: edificar en predios no construidos o cuya área quedó libre por demolición total autorizada. – Ampliación: incrementar el área construida de una edificación existente, adosada o aislada, siempre dentro del potencial de construcción del predio. – Adecuación: cambiar el uso de una edificación o parte de ella, conservando total o parcialmente el inmueble original. – Modificación: variar el diseño arquitectónico o estructural sin incrementar el área construida. – Restauración: recuperar y adaptar un inmueble para conservar sus valores estéticos, históricos y simbólicos. – Reforzamiento estructural: acondicionar la estructura a niveles adecuados de sismorresistencia según la Ley 400 de 1997 y el reglamento NSR. – Demolición: derribar total o parcialmente edificaciones; debe concederse junto con otra modalidad de licencia de construcción, salvo las excepciones de la norma. – Reconstrucción: volver a construir, en las mismas condiciones aprobadas, edificaciones con licencia o acto de reconocimiento afectadas por un siniestro. – Cerramiento: encerrar de manera permanente un predio privado.

Una misma solicitud puede incluir varias modalidades (parágrafo 1). Las reparaciones o mejoras locativas, que mantienen higiene y ornato sin afectar estructura, distribución ni volumetría, no requieren licencia (art. 2.2.6.1.1.10, en concordancia con el artículo 8 de la Ley 810 de 2003).

Quién expide la licencia

El artículo 2.2.6.1.1.3 asigna el estudio, trámite y expedición de las licencias de urbanización, parcelación, subdivisión y construcción a los curadores urbanos en los municipios y distritos que cuentan con esa figura. En los demás, corresponde a la autoridad municipal o distrital competente, usualmente la oficina o secretaría de planeación. Villavicencio cuenta con dos curadurías urbanas (Primera y Segunda); en municipios sin curador, el trámite se adelanta ante la administración municipal.

Vigencias y prórrogas

El artículo 2.2.6.1.2.4.1 fija las vigencias, contadas desde la firmeza del acto que otorga la licencia:

– Urbanización (desarrollo y reurbanización), parcelación y construcción en obra nueva: 36 meses, prorrogables una vez por 12 meses. – Construcción en modalidades distintas a obra nueva: 24 meses, prorrogables una vez por 12 meses. – Urbanización y parcelación para saneamiento: 12 meses, no prorrogables. – Urbanización o parcelación y construcción en obra nueva concedidas en un mismo acto: 48 meses, prorrogables por 12.

La prórroga debe radicarse con documentación completa a más tardar 30 días hábiles antes del vencimiento, con la manifestación bajo juramento de que la obra se inició.

Plazo para decidir y silencio administrativo positivo

El numeral 3 del artículo 99 de la Ley 388 de 1997 y el artículo 2.2.6.1.2.3.1 del Decreto 1077 de 2015 dan al curador o a la autoridad competente 45 días hábiles para resolver, contados desde la radicación en legal y debida forma. Vencido ese plazo sin pronunciamiento, opera el silencio administrativo positivo en los términos solicitados, pero nunca en contravención de las normas urbanísticas y de edificación vigentes. El término se suspende mientras el solicitante responde el acta de observaciones y correcciones, para lo cual tiene 30 días hábiles, ampliables por 15 más (art. 2.2.6.1.2.2.4). Si no responde a tiempo, la solicitud se entiende desistida (art. 2.2.6.1.2.3.4).

Antes de radicar

La licencia se otorga con sujeción al POT. Conocer de antemano el tratamiento, el uso y la edificabilidad del predio evita solicitudes que terminan negadas o desistidas. En UrbanGPT puedes consultar de forma orientativa el mapa POT de Villavicencio (Acuerdo 287 de 2015) y su ficha normativa antes de acudir a la curaduría.

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