Licencia de construcción para pequeños constructores: trámite, plazos, revisión independiente y costos de la informalidad

Buena parte de lo que se construye en las periferias de Villavicencio, Acacías y Guamal es obra de propietarios y maestros de obra que levantan una casa, le agregan un piso o dividen un lote para vender. Para ese segmento la licencia de construcción suele verse como un costo. Esta nota explica qué exige la norma y qué cuesta no tenerla.

Quién puede pedir la licencia

Pueden solicitarla los titulares de derechos reales sobre el predio y, en el caso de las licencias de construcción y del reconocimiento de edificaciones, también los poseedores. El artículo 2.2.6.1.2.3.3 del Decreto 1077 de 2015 precisa que la licencia no se pronuncia sobre la titularidad ni la posesión del inmueble y que sus efectos se mantienen aun si el predio se vende.

Documentos

El artículo 2.2.6.1.2.1.7 del Decreto 1077 de 2015 remite a una resolución del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio la lista de documentos de toda solicitud: identificación del predio, del solicitante y de los profesionales del proyecto, y los demás que permitan verificar su viabilidad. La licencia debe radicarse y resolverse exclusivamente con los requisitos de esa resolución; el curador o la oficina de planeación no pueden pedir documentos adicionales. En la práctica, el paquete técnico incluye planos arquitectónicos, diseño estructural y estudio de suelos firmados por profesionales con matrícula.

Pasos y plazos

1. Radicación en legal y debida forma ante el curador urbano o, donde no exista, ante la autoridad municipal (art. 2.2.6.1.1.3). 2. Valla o aviso: desde el día siguiente a la radicación, el solicitante instala una valla amarilla con letras negras de mínimo 1,00 m por 0,70 m, visible desde la vía, con número y fecha de radicación, autoridad y características del proyecto. Para vivienda de interés social individual basta un aviso de 30 por 50 cm (parágrafo 1 del art. 2.2.6.1.2.2.1). 3. Citación a vecinos colindantes, para que puedan hacerse parte (art. 2.2.6.1.2.2.1). 4. Revisión técnica, jurídica, estructural, urbanística y arquitectónica y, si hace falta, un único acta de observaciones. El solicitante tiene 30 días hábiles para responder, ampliables 15 días (art. 2.2.6.1.2.2.4). 5. Decisión en máximo 45 días hábiles desde la radicación; vencido el plazo opera el silencio positivo, sin que pueda contrariar las normas urbanísticas (art. 2.2.6.1.2.3.1).

La licencia de obra nueva tiene vigencia de 36 meses y las demás modalidades de 24, prorrogables por 12 meses (art. 2.2.6.1.2.4.1).

Revisión independiente y supervisión técnica: Ley 1796 de 2016

La Ley 1796 de 2016 modificó la Ley 400 de 1997 para reforzar la seguridad de las edificaciones. La regla clave es el umbral de 2.000 m² de área construida que el predio o predios permitan superar, independientemente del uso:

– Revisión independiente de diseños estructurales (art. 3, que modifica el parágrafo del art. 15 de la Ley 400): por encima del umbral, la revisión la hace un profesional calificado, distinto del diseñador e independiente laboralmente de él, escogido y pagado por el solicitante, que certifica mediante memorial ante el curador o la autoridad competente. En municipios sin curador urbano, la revisión la pueden ejercer profesionales independientes o el curador del municipio más cercano del mismo departamento. – Por debajo del umbral, la responsabilidad recae sobre el diseñador estructural, el propietario y el titular de la licencia, y el curador o la autoridad revisa el proyecto estructural durante el trámite. Si el diseño permite ampliaciones futuras que alcancen los 2.000 m², también se exige la revisión independiente. – Supervisión técnica independiente (art. 4, que modifica el art. 18 de la Ley 400): obligatoria para edificaciones que superen el mismo umbral. Por debajo, el constructor responde por ejecutar conforme a la licencia y debe hacer controles mínimos de calidad con participación del diseñador estructural y del ingeniero geotecnista (art. 5, que modifica el art. 19 de la Ley 400). – Certificación técnica de ocupación (art. 6): en las obras con supervisión, el supervisor certifica bajo juramento, antes de ocupar, que la edificación se ejecutó según planos y el reglamento sismorresistente; la certificación se protocoliza y se inscribe en el folio de matrícula.

Para una vivienda unifamiliar o bifamiliar típica de periferia el umbral rara vez se alcanza, pero eso no exime de diseño estructural y estudio de suelos: traslada la responsabilidad al propietario y a los profesionales.

Lo que cuesta la informalidad

Construir sin licencia en Villavicencio, Acacías o Guamal no ahorra el trámite; lo aplaza y lo encarece:

– Medidas de policía: el artículo 135 de la Ley 1801 de 2016 prevé multa especial por infracción urbanística, suspensión de la obra y, según el caso, demolición. Si el predio es apto, el infractor tiene 60 días para pedir el reconocimiento; si no lo hace, no puede reanudar y la multa se duplica. – Riesgo estructural: sin diseño ni control, la edificación no tiene garantía de cumplir el reglamento sismorresistente, algo relevante en el piedemonte llanero. – Valor patrimonial: un inmueble sin licencia o reconocimiento tiene dificultades para venderse, hipotecarse o someterse a propiedad horizontal. – Ampliaciones bloqueadas: cualquier piso adicional exige antes regularizar lo existente. – Subdivisiones de hecho: los lotes vendidos sin licencia de subdivisión, sobre todo en suelo rural, pueden quedar por debajo de los mínimos y sin posibilidad de licencia posterior.

Antes de diseñar

El primer insumo de cualquier proyecto es la norma del predio: tratamiento, uso, altura y aislamientos. Con el mapa POT de Villavicencio en UrbanGPT (Acuerdo 287 de 2015) puedes revisar de manera orientativa la ficha normativa de tu lote antes de contratar planos y acudir a la curaduría.

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