Renovación urbana en la Ley 388: recuperar el centro sin perder la ciudad

Hay una tentación persistente en las ciudades intermedias: crecer hacia afuera porque «adentro ya no cabe». Esa frase suele esconder otra realidad: adentro sí cabe, pero exige reordenar, redistribuir cargas y recuperar espacio público. La Ley 388 de 1997 no inventó la renovación urbana como eslogan; la situó como tratamiento y como actuación, ligada al reparto equitativo de cargas y beneficios, a las unidades de actuación y a la obligación de dotar infraestructura cuando se cambian densidades y usos. El Decreto 1077 de 2015, con las definiciones que adicionó el Decreto 1232 de 2020, precisó que la renovación urbana orienta la transformación o recuperación de áreas ya desarrolladas para potenciar su ocupación, detener el deterioro y aprovechar la infraestructura pública existente. Parecen detalles técnicos. No lo son: de esa lectura depende si el centro se densifica con ciudad o se vacía en nombre del progreso.

Qué es el tratamiento y cómo se diferencia del redesarrollo

Según el Decreto 1232, compilado sobre el Decreto 1077, los tratamientos urbanísticos son consolidación, conservación, desarrollo, renovación urbana y mejoramiento integral. La renovación urbana admite modalidades de reactivación, redesarrollo y revitalización. La reactivación permite mayor edificabilidad cuando vías, servicios y espacio público lo soportan, a menudo mediante licencia sin plan parcial. El redesarrollo, en cambio, orienta la sustitución o transformación de estructuras urbanas y arquitectónicas, con nueva infraestructura vial, de servicios y de espacio público, y suele exigirse plan parcial. La revitalización apunta a densificar y mezclar usos facilitando la permanencia de quienes quieran quedarse. La Ley 388 ya anticipaba esa lógica: el artículo 15 incluye la determinación de zonas de renovación entre las normas generales, y los artículos 39 y 41 permiten que las actuaciones en renovación y redesarrollo se hagan por unidades de actuación, con plan parcial que prevea habitación, mejoramiento de infraestructuras, equipamientos y espacio público ante las nuevas densidades. Me parece un buen diseño normativo. El riesgo operativo es otro: aplicar «renovación» como sinónimo de demolición sin cesiones ni estrategias sociales.

Equipamientos, espacio público e infraestructura existente

El artículo 37 de la Ley 388 obliga a las reglamentaciones municipales a fijar cesiones gratuitas para vías locales, equipamientos colectivos y espacio público, y a señalar el régimen de licencias y sanciones. En renovación, esa regla no es decorativa: densificar sin parques, andenes, colegios o redes es trasladar el déficit al vecindario. Por eso importa anclar la renovación a equipamientos reales. En Villavicencio, la Alcaldía ha presentado el Centro Cultural —obra reportada con avance del 55 % a comienzos de 2025 y valor superior a 22.000 millones de pesos, con ejecución de Piedemonte— como un proyecto que combina formación artística y renovación urbana del centro (nota de la Alcaldía). El propio municipio lo ha descrito como equipamiento en un polígono de renovación urbana del POT que exige plan parcial (socialización municipal). No cito esa obra como crónica política; la uso como ejemplo territorial de lo que la norma pide: un equipamiento colectivo que reactiva un sector consolidado y aprovecha centralidad, en lugar de empujar la vida urbana hacia la periferia. Como economista, desconfío de la expansión que multiplica kilómetros de red mientras el centro pierde población y servicio.

Por qué importa densificar el centro con reglas claras

Renovar no es solo «construir más alto». Es decidir si la ciudad usa la infraestructura que ya pagó —vías, acueducto, transporte, centralidades— o si sigue urbanizando suelo de expansión sin completar cargas. La renovación bien hecha reduce presión sobre el periurbano, mejora la eficiencia fiscal del municipio y acerca vivienda y empleo. La renovación mal hecha expulsa residentes, satura redes y convierte el espacio público en residual. El giro crítico aparece cuando se invierte la pregunta: ¿el POT delimita con claridad las zonas de renovación, las cesiones, los planes parciales exigidos y las estrategias de permanencia, o deja un vacío que la licencia individual no puede resolver? En mi opinión, un tratamiento sin instrumento de gestión es una promesa sin presupuesto. La densificación racional que describe el Decreto 1232 exige, al mismo tiempo, norma de edificabilidad y norma de carga urbana.

En conclusión, la renovación urbana en la Ley 388 y en el Decreto 1077 no es un adorno del centro histórico: es un tratamiento para recuperar áreas desarrolladas, aprovechar infraestructura existente y exigir espacio público y equipamientos cuando cambian densidades y usos. Quien formule o ejecute un proyecto de renovación debería, primero, identificar la modalidad —reactivación, redesarrollo o revitalización— y si exige plan parcial; segundo, cuantificar cesiones, redes y equipamientos asociados a la nueva densificación; tercero, incorporar estrategias de permanencia y reparto de cargas; y cuarto, contrastar la operación con el programa de ejecución del POT. Recuperar el centro sin perder la ciudad es, en el fondo, hacer que la norma de altura caminen juntas con la norma de andén.

Antes de invertir en un predio del centro, revise tratamiento, cesiones y plan parcial aplicable en UrbanGPT y contraste con el mapa POT de su municipio.

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