Vivienda desde el POT: suelo VIS, planes parciales y oferta real

Cada vez que se discute vivienda social, la conversación salta al subsidio. Es comprensible: el subsidio es visible, medible y mediático. Pero la oferta real no nace en la resolución de asignación; nace en el suelo que el Plan de Ordenamiento Territorial califica, localiza y habilita. La Ley 388 de 1997 lo dice sin rodeos cuando incluye, entre las acciones urbanísticas, calificar y localizar terrenos para vivienda de interés social, y cuando exige en el componente urbano una estrategia de mediano plazo para programas VIS, con directrices de localización e instrumentos de gestión. El Decreto 1077 de 2015 compila esa lógica y regula, entre otros, los planes parciales. Parecen detalles técnicos. No lo son: sin suelo urbanizable con redes, cesiones y norma VIS, el subsidio busca proyectos que no existen o que llegan tarde.

El déficit que el suelo debe responder

Los datos del Censo Nacional de Población y Vivienda 2018 del DANE siguen siendo el ancla más sólida para el diagnóstico territorial. En Villavicencio, el déficit habitacional alcanzó el 18,92 % de los hogares: 5,49 % cuantitativo y 13,44 % cualitativo. En el departamento del Meta, el boletín técnico de déficit habitacional del DANE reportó 37.350 hogares en déficit cuantitativo sobre 301.870 hogares, y 75.743 hogares en déficit cualitativo. Esa composición importa: el cuantitativo exige vivienda nueva; el cualitativo exige mejoramiento. Un POT que solo habilita expansión sin mejoramiento integral, o que solo habla de VIS sin localizar suelo y porcentajes en expansión, responde a la mitad del problema. Como economista, desconfío de las metas de subsidios desconectadas del stock de suelo habilitado: el indicador que debería mirarse primero es cuántas hectáreas VIS tienen factibilidad de redes y plan parcial viable.

Planes parciales, cesiones y programa de ejecución

El artículo 19 de la Ley 388 define los planes parciales como instrumentos que desarrollan el POT en suelo urbano y de expansión, con usos específicos, intensidades, trazado de espacio público, redes secundarias, equipamientos y mecanismos de reparto de cargas y beneficios. El Decreto 1077 insiste en que el plan parcial no puede modificar la clasificación del suelo ni las normas urbanísticas del POT. El artículo 18, por su parte, obliga al programa de ejecución a localizar terrenos para atender la demanda de VIS y zonas de mejoramiento integral, con instrumentos públicos o privados. Ahí se cierra el círculo: el POT señala la estrategia; el plan parcial concreta la operación; el programa de ejecución prioriza el período de gobierno. Las cesiones urbanísticas —vías, parques, equipamientos— no son un impuesto moral; son la condición para que la densificación VIS no reproduzca barrios sin andén. En mi opinión, un municipio que anuncia VIS sin planes parciales adoptados y sin localización en el programa de ejecución está prometiendo demanda, no oferta.

Del suelo a la asignación: por qué importa la existencia de proyectos

Los fondos de vivienda y las cajas de compensación asignan subsidios según las reglas del Decreto 1077 y de la política nacional; no «sortean» el derecho a habitar. La asignación por calificación solo produce vivienda cuando hay proyectos radicados, licencias y urbanismo listo. Un informe de gestión de Cofrem correspondiente a 2024 reportó 246 subsidios asignados y 540 pendientes de legalización: la cifra ilustra, en prosa y sin convertirla en consigna, la distancia entre cupo y escritura. Esa distancia suele medirse en meses de trámite, pero su origen es territorial: sin predios VIS con redes y cesiones, la legalización se atasca. El giro crítico aparece cuando se invierte la pregunta. ¿El cuello de botella está en el puntaje del hogar o en la escasez de suelo habilitado y de proyectos estructurados? En el Meta, con más de 37.000 hogares en déficit cuantitativo según el DANE, la respuesta no puede ser solo más formularios; tiene que ser más suelo VIS operable.

En conclusión, la vivienda de interés social desde el ordenamiento territorial empieza por el suelo que el POT clasifica, localiza y obliga a ejecutar, no por el subsidio que llega después. La Ley 388 y el Decreto 1077 dan el marco de planes parciales, cesiones y programa de ejecución; el DANE mide la magnitud del déficit que ese marco debe atender. Quien formule política municipal debería, primero, localizar suelo VIS urbano y de expansión con porcentajes claros; segundo, priorizar planes parciales y redes en el programa de ejecución; tercero, articular mejoramiento integral al déficit cualitativo; y cuarto, alinear la oferta de proyectos con los mecanismos de asignación de cajas y fondos. Sin esa cadena, el subsidio viaja y la vivienda no.

Si busca un predio o un proyecto VIS, consulte norma, tratamiento y factibilidad urbanística en UrbanGPT y contraste con el mapa POT de su municipio.

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