Reconocimiento de edificaciones: cómo legalizar lo que se construyó sin licencia

Muchas viviendas y locales en Colombia se construyeron sin licencia. Un piso adicional, una ampliación hacia el patio o un local en el primer nivel. Esa situación limita la venta, el crédito hipotecario y la posibilidad de tramitar nuevas licencias. La norma ofrece una salida: el reconocimiento de edificaciones. Esta guía explica quién lo pide, qué requisitos tiene y cuándo no procede.

Qué es el reconocimiento

El reconocimiento es la actuación por la cual el curador urbano o la autoridad municipal competente para expedir licencias de construcción declara la existencia de desarrollos arquitectónicos que se ejecutaron sin licencia. Está regulado por la Ley 1848 de 2017 (artículo 6) y por el Capítulo 4 del Título 6 de la Parte 2 del Libro 2 del Decreto 1077 de 2015, cuyo texto fue modificado por el Decreto 1333 de 2020.

El reconocimiento no es una amnistía general. Es un trámite técnico y jurídico con condiciones precisas.

Las dos condiciones básicas

El artículo 2.2.6.4.1.1 del Decreto 1077 de 2015 establece que el reconocimiento procede cuando:

1. La edificación cumple con el uso previsto por las normas urbanísticas vigentes. Si el POT no permite ese uso en la zona, el reconocimiento no prospera para ese uso. 2. La edificación se concluyó como mínimo cinco años antes de la entrada en vigencia de la Ley 1848 de 2017. Esa ley es del 18 de julio de 2017, de modo que la obra debió estar terminada antes del 18 de julio de 2012, según ha explicado el Ministerio de Vivienda en sus conceptos.

El plazo de cinco años no aplica cuando el reconocimiento se debe obtener por orden judicial o administrativa.

Además, el POT puede definir zonas en las que el reconocimiento deba cumplir normas urbanísticas adicionales (parágrafo 1 del mismo artículo). Por eso conviene revisar lo que dice el POT de su municipio antes de iniciar.

Quién lo puede pedir

La solicitud la presentan los titulares de derechos sobre el predio: propietarios, poseedores u otros interesados que la norma habilite. Se radica ante el curador urbano o, donde no hay curaduría, ante la oficina de planeación. En Villavicencio el trámite se hace ante las curadurías urbanas. Para viviendas de interés social ubicadas en asentamientos legalizados, el parágrafo 5 del artículo 2.2.6.4.1.1 prevé que el trámite se adelante ante la oficina de planeación o la dependencia que designe el alcalde.

Requisitos y peritaje técnico

El procedimiento está en la Sección 2 del capítulo de reconocimiento del Decreto 1077 de 2015. En términos prácticos, la solicitud incluye:

– El Formulario Único Nacional para licencias urbanísticas y reconocimiento. – Los documentos que acreditan la titularidad o posesión del predio. – Levantamiento arquitectónico de la construcción existente. – Peritaje técnico que evalúe la estabilidad de la edificación frente a las normas de sismorresistencia. – Declaración sobre la antigüedad de la construcción.

El peritaje es la pieza central. Un profesional determina si la estructura cumple o si requiere reforzamiento. El parágrafo 2 del artículo 2.2.6.4.1.1 indica que el acto de reconocimiento puede incluir la autorización para el reforzamiento estructural según la Ley 400 de 1997 y el Reglamento NSR-10. En la práctica, muchas casas de autoconstrucción necesitan reforzamiento; eso no impide el reconocimiento, pero obliga a ejecutar las obras.

Verifique con la curaduría la lista vigente de documentos, porque puede variar según el caso y las actualizaciones del Ministerio de Vivienda.

Cuándo no procede

El artículo 2.2.6.4.1.2 del Decreto 1077 de 2015 señala que no procede el reconocimiento de edificaciones, o de la parte de ellas, localizadas en:

1. Áreas de protección ambiental y suelo de protección según el artículo 35 de la Ley 388 de 1997, salvo zonas con medidas de manejo especial ambiental para armonizar edificaciones preexistentes. 2. Zonas declaradas de alto riesgo no mitigable identificadas en el POT o sus instrumentos. 3. Inmuebles afectados en los términos del artículo 37 de la Ley 9 de 1989, por ejemplo por obras del plan vial, o que ocupen total o parcial el espacio público.

El parágrafo del mismo artículo agrega que no se adelanta el reconocimiento en predios en litigio hasta que el litigio se resuelva.

En Villavicencio esto tiene peso concreto. Las rondas de ríos y caños, las zonas de amenaza alta en el piedemonte y las franjas de afectación vial del POT son situaciones frecuentes. Si una parte de la construcción invade el andén o la ronda, esa parte no se reconoce.

Qué gana con el reconocimiento

– La edificación queda incorporada formalmente y puede actualizarse en catastro y registro. – Puede tramitar después licencias de ampliación, modificación o reforzamiento. – Facilita la venta, la hipoteca y el acceso a subsidios de mejoramiento.

Recomendaciones prácticas

1. Revise el uso permitido de su predio en el POT antes de contratar planos. 2. Confirme que el predio no esté en suelo de protección, riesgo no mitigable o afectación vial. 3. Reúna pruebas de la antigüedad de la obra: fotografías, recibos de servicios, avalúos catastrales anteriores. 4. Contrate el peritaje con un ingeniero con matrícula vigente.

Revise su predio con UrbanGPT

Antes de iniciar el trámite, consulte su predio en el visor POT de UrbanGPT. Ahí puede revisar, de forma informativa, el área de actividad, el tratamiento y las condiciones de riesgo según el Acuerdo 287 de 2015 de Villavicencio. Luego confirme con la curaduría y la Secretaría de Planeación.

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