Plusvalía urbana: cuándo te la cobran y cuándo no

La participación en plusvalía es uno de los cobros urbanísticos que más dudas genera. Muchos propietarios se enteran de ella al vender o al pedir una licencia, cuando el trámite ya está en marcha. Esta guía explica cuándo nace la obligación, cuándo se vuelve exigible y cómo revisar si su predio tiene un efecto plusvalía inscrito.

Qué es y de dónde sale

La plusvalía urbana tiene base en el artículo 82 de la Constitución y está desarrollada en los artículos 73 a 90 de la Ley 388 de 1997. La idea es sencilla: cuando una decisión pública aumenta el valor del suelo, el municipio tiene derecho a participar en ese mayor valor. Los recursos se destinan a vivienda de interés social, espacio público, vías, servicios públicos y otros fines que fija el artículo 85 de la misma ley.

El cobro no es automático en todo el municipio. El artículo 73 dispone que cada concejo municipal o distrital establezca, mediante acuerdo de carácter general, las normas para aplicarla en su territorio. El artículo 79 fija la tasa entre el 30 % y el 50 % del mayor valor por metro cuadrado.

Los tres hechos generadores

El artículo 74 de la Ley 388 de 1997 señala tres hechos generadores:

1. Incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana, o la consideración de parte del suelo rural como suburbano. 2. Establecimiento o modificación del régimen o la zonificación de usos del suelo, cuando permite un uso más rentable. 3. Autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación, al elevar el índice de ocupación, el de construcción o ambos.

El mismo artículo exige que el POT o sus instrumentos delimiten las zonas o subzonas beneficiarias. Si su predio no está en una de esas zonas, no hay hecho generador sobre él. La ley también prevé plusvalía por ejecución de obras públicas (artículo 87) cuando no se haya cobrado valorización por las mismas obras.

Del hecho generador a la liquidación

Que exista un hecho generador no significa que usted ya deba pagar. El procedimiento sigue estos pasos:

– Cálculo del efecto plusvalía (artículo 80). El IGAC, la entidad que haga sus veces o peritos inscritos en lonjas estiman el mayor valor por metro cuadrado en cada zona. – Liquidación (artículo 81). El alcalde liquida el efecto para cada predio, expide el acto administrativo y lo notifica. Contra ese acto procede el recurso de reposición. – Revisión (artículo 82). El propietario o poseedor puede pedir, con el recurso de reposición, que se revise la estimación de su zona y solicitar un nuevo avalúo. – Inscripción en el folio de matrícula inmobiliaria (artículo 81). Una vez en firme, el acto de liquidación se inscribe en el certificado de tradición del inmueble.

Cuándo se lo cobran

El artículo 83 de la Ley 388 de 1997, modificado por el artículo 181 del Decreto Ley 019 de 2012, es la regla central. La participación solo es exigible al propietario o poseedor de un inmueble respecto del cual se haya liquidado e inscrito en el folio de matrícula un efecto plusvalía, y únicamente cuando ocurre alguna de estas situaciones:

1. Solicitud de licencia de urbanización o construcción, para cualquiera de los hechos generadores. 2. Cambio efectivo de uso del inmueble, cuando el hecho generador es la modificación del régimen de usos. 3. Actos que impliquen transferencia del dominio, cuando el hecho generador es la incorporación de suelo (numeral 1) o el mayor aprovechamiento (numeral 3). 4. Adquisición de títulos representativos de derechos adicionales de construcción y desarrollo.

En el caso de la licencia, el monto puede recalcularse según los metros cuadrados adicionales que efectivamente se licencien (parágrafo 1). Para expedir la licencia o registrar la venta se debe acreditar el pago (parágrafo 2). El monto se ajusta por IPC desde que queda en firme la liquidación (artículo 79, parágrafo 2).

Cuándo no se lo cobran

– Cuando el predio no está en una zona beneficiaria delimitada por el POT o sus instrumentos. – Cuando no existe acto de liquidación en firme e inscrito en el folio de matrícula. – Cuando el hecho generador es un cambio de uso y usted vende el inmueble: la transferencia de dominio no está prevista como momento de cobro para ese hecho generador en el numeral 3 del artículo 83. El cobro quedaría para la licencia o el cambio efectivo de uso. – Cuando el municipio exonera los inmuebles destinados a vivienda de interés social, posibilidad que permite el parágrafo 4 del artículo 83. – Cuando el mayor valor ya se tuvo en cuenta para liquidar contribución de valorización por los mismos hechos (artículo 86).

Cómo revisar si su predio está afectado

1. Pida el certificado de tradición y libertad. Si hay un efecto plusvalía liquidado, debe figurar inscrito en el folio. 2. Revise la cartografía del POT. En Villavicencio, el Acuerdo 287 de 2015 incluye un plano de hechos generadores de plusvalía, que la Curaduría Primera publica junto con los demás planos del POT. 3. Consulte el acuerdo municipal correspondiente sobre la aplicación de la plusvalía y los actos de liquidación expedidos por la Alcaldía. 4. Pregunte en la Secretaría de Planeación si su zona tiene liquidación en firme y cuál es el valor por metro cuadrado divulgado, como exige el parágrafo del artículo 81.

Antes de comprar un lote o radicar una licencia, haga esta revisión. Le evita sorpresas en notaría o en curaduría.

Consulte su predio con UrbanGPT

En el visor POT de UrbanGPT puede ubicar su predio en Villavicencio y revisar, de forma informativa, su clasificación, área de actividad y tratamiento según el Acuerdo 287 de 2015. Use esa consulta como punto de partida y confirme siempre con el certificado de tradición y la autoridad municipal.

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