Riesgo en el POT: qué significa que tu predio esté en amenaza por inundación o remoción

Villavicencio está en el piedemonte llanero. La ciudad recibe la influencia de los ríos Guatiquía y Ocoa y de una red densa de caños, además de laderas con historia de deslizamientos. Por eso es común que un predio aparezca en el POT dentro de una zona de amenaza por inundación, avenida torrencial o movimiento en masa. Esta guía explica qué significa esa marca y qué efecto tiene sobre lo que usted puede construir.

El marco normativo

La Ley 1523 de 2012 adoptó la política nacional de gestión del riesgo de desastres y obliga a integrar el análisis de riesgo en los planes de ordenamiento territorial. La Ley 388 de 1997 incluye la prevención de amenazas y riesgos entre los contenidos del POT.

El detalle técnico está en el Decreto 1077 de 2015, Subsección 1 de la Sección 3 del Capítulo 1 del Título 2 de la Parte 2 del Libro 2 (artículos 2.2.2.1.3.1.1 y siguientes). Esa subsección compila el Decreto 1807 de 2014, que reglamentó el artículo 189 del Decreto Ley 019 de 2012 sobre la incorporación de la gestión del riesgo en los POT.

Amenaza no es lo mismo que riesgo

– Amenaza es la probabilidad de que ocurra un fenómeno peligroso: una inundación, una avenida torrencial o un deslizamiento. – Riesgo combina la amenaza con lo que está expuesto y su vulnerabilidad: viviendas, personas, vías, redes.

Un lote vacío puede estar en amenaza alta sin que exista todavía un riesgo sobre edificaciones. Un barrio consolidado en la misma zona sí tiene una condición de riesgo.

Estudios básicos y estudios detallados

El artículo 2.2.2.1.3.1.2 del Decreto 1077 de 2015 aplica el principio de gradualidad: en la revisión o expedición del POT se hacen estudios básicos, y durante su ejecución se hacen estudios detallados.

Según el artículo 2.2.2.1.3.1.3, los estudios básicos cubren suelo urbano, de expansión y rural para inundación, avenidas torrenciales y movimientos en masa. Contienen la zonificación de amenaza, la delimitación de áreas que requieren estudios detallados y las medidas de intervención expresadas en normas urbanísticas.

El mismo artículo define dos categorías clave:

– Áreas con condición de amenaza: zonas de amenaza alta y media que el POT decide clasificar como urbanas, de expansión, suburbanas o centros poblados para permitir su desarrollo. – Áreas con condición de riesgo: zonas de amenaza alta que ya están urbanizadas, ocupadas o edificadas, o donde hay vías, equipamientos o infraestructura de servicios públicos.

En ambas, el POT debe indicar que se requieren estudios detallados antes de definir qué se puede hacer.

Mitigable o no mitigable

Los estudios detallados permiten categorizar el riesgo y definir si puede reducirse con obras o medidas razonables.

– Riesgo mitigable: existen obras o medidas técnica y económicamente viables, como muros de contención, drenajes, obras hidráulicas o reasentamientos parciales, que reducen el riesgo a un nivel aceptable. – Riesgo no mitigable: las medidas no son viables y la decisión es no ocupar o reasentar. Esas zonas suelen pasar a suelo de protección.

Qué efecto tiene en las licencias

El efecto depende de la categoría que el POT asigne a su predio:

1. Amenaza baja. Por lo general se tramita la licencia con las normas ordinarias del tratamiento y el área de actividad. 2. Condición de amenaza o de riesgo pendiente de estudio detallado. El POT condiciona el desarrollo. En áreas con condición de amenaza, la norma nacional prevé que el estudio detallado, junto con las medidas de mitigación, se presente al tramitar la licencia de urbanización, cuando el POT así lo establezca. Revise el texto del acuerdo municipal correspondiente para su caso. 3. Alto riesgo no mitigable. No se expiden licencias para nuevas construcciones. El artículo 2.2.6.4.1.2 del Decreto 1077 de 2015 también impide el reconocimiento de edificaciones en esas zonas.

Para un constructor esto significa costos y tiempos adicionales: estudios geotécnicos e hidrológicos, diseño de obras de mitigación y, a veces, pérdida de área útil por rondas o franjas de protección.

El caso de Villavicencio

El POT vigente es el Acuerdo 287 de 2015, modificado por el Decreto 1000-24/195 de 2022, ambos publicados por la Curaduría Primera de Villavicencio junto con la cartografía oficial. En la ciudad, las situaciones más frecuentes son:

– Predios cercanos a los ríos Guatiquía y Ocoa y a caños urbanos, con amenaza por inundación o avenida torrencial. – Predios en laderas del piedemonte, con amenaza por movimientos en masa. – Rondas hídricas que limitan la ocupación con independencia de la categoría de amenaza.

Las zonas de amenaza pueden cambiar cuando se hacen estudios detallados u obras de mitigación. Por eso conviene revisar la cartografía vigente y los estudios recientes, no planos viejos.

Cómo revisar su predio

1. Ubique su predio en la cartografía de amenazas y riesgos del POT. 2. Identifique la categoría: amenaza baja, media o alta; condición de amenaza o de riesgo. 3. Pregunte en la Secretaría de Planeación o la oficina de gestión del riesgo si existen estudios detallados para su sector. 4. Si va a comprar o construir, contrate un estudio de suelos y, si aplica, un estudio hidrológico antes de diseñar.

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