Cesiones urbanísticas y factibilidad: lo que el constructor debe calcular antes de comprar el lote

Para quien evalúa un lote en Villavicencio, el precio por metro cuadrado es solo el comienzo del cálculo. Antes de vender una sola unidad, el urbanizador debe entregar suelo a la ciudad y ejecutar obras sobre él. Las cesiones urbanísticas son un costo del proyecto, y conocerlas tarde es una de las formas más comunes de dañar una factibilidad.

Lo que cuesta urbanizar

El artículo 37 de la Ley 388 de 1997 ordena que el municipio determine las cesiones gratuitas con destino a vías locales, equipamientos colectivos y espacio público. El artículo 39 agrega que, dentro de una unidad de actuación, las cargas a repartir incluyen esas cesiones y las obras de redes secundarias y domiciliarias de servicios públicos.

Para el constructor esto se traduce en tres efectos sobre las cifras:

1. Menos área vendible. El suelo cedido para vías, parques y equipamientos sale del área bruta del lote. 2. Más costo directo. Las obras y dotaciones sobre las zonas de cesión se ejecutan con recursos del urbanizador. 3. Más tiempo. La entrega formal y material de las cesiones es parte del cierre del proyecto, y una entrega mal hecha deja el predio sin tenerse por urbanizado.

El área neta manda

El análisis de un lote debe partir del área neta urbanizable, es decir, lo que queda después de descontar cesiones, afectaciones y suelos no urbanizables. Sobre esa área se aplican los índices de ocupación y construcción, y de ella depende el número de unidades.

Si se compra el suelo con base en el área bruta, el valor pagado incluye metros que terminarán siendo públicos. La negociación del lote debe reflejar las cargas desde el primer modelo financiero.

Cargas locales y cargas generales

El artículo 39 de la Ley 388 distingue entre lo que asume el proyecto y lo que se reparte en un área mayor. Las cesiones locales y las redes secundarias se reparten entre los propietarios de la unidad de actuación. La malla vial principal y las redes matrices se distribuyen entre toda el área beneficiada y se recuperan por tarifas, valorización, plusvalía, predial u otros sistemas.

Esta distinción importa en la factibilidad. Un proyecto puede encontrar que una vía principal que lo atraviesa no es una carga local suya, aunque sí pueda llegarle por otra vía, como la contribución de valorización. Conviene identificar ambas desde el inicio.

Suelo o dinero: cuándo procede cada uno

La regla general es ceder suelo. El artículo 2.2.6.1.4.5 del Decreto 1077 de 2015 permite compensar en dinero o en otros inmuebles en dos supuestos:

– Cuando las zonas de cesión resultan con áreas inferiores a las mínimas exigidas. – Cuando su ubicación es inconveniente para el municipio.

En ambos casos, la compensación opera en los términos que reglamente el Concejo municipal, y la decisión debe quedar consignada en la licencia de urbanización o parcelación. El mismo artículo aclara que los aislamientos laterales, paramentos y retrocesos de las edificaciones no pueden compensarse en dinero ni canjearse por otros inmuebles.

Para el constructor, la compensación no es una opción libre. Depende de que el proyecto encaje en uno de los dos supuestos y de la reglamentación local. Planear un proyecto contando con pagar en dinero, sin verificar que procede, es un riesgo.

La forma también cuenta

Cuando las cesiones se entregan en suelo, el decreto exige que al menos el 50% de las destinadas a parques, zonas verdes o equipamientos se concentre en un solo globo, con acceso desde una vía pública vehicular, continuo con el espacio público y fuera de zonas inundables o de alto riesgo.

Esta regla condiciona el diseño urbanístico. El globo principal ocupa una posición que compite con las zonas de mejor valor comercial, y no puede ubicarse en el suelo residual o inundable del lote. Un esquema que deja la cesión en los bordes difíciles suele tener que rehacerse.

Por qué conviene conocerlas desde el plan parcial

En áreas de expansión o que deben desarrollarse por unidades de actuación, el artículo 19 de la Ley 388 dispone que el plan parcial adopte los instrumentos de reparto de cargas y beneficios, la evaluación financiera de las obras de urbanización y su programa de ejecución. El artículo 38 obliga a que los POT establezcan mecanismos de reparto, como unidades de actuación, compensación y transferencia de derechos.

Esto significa que el plan parcial es el momento en que las cargas se negocian, se localizan y se valoran. Después, la licencia las concreta y el margen de ajuste se reduce. En Villavicencio, el punto de partida es el POT adoptado por el Acuerdo 287 de 2015 y, cuando aplique, el plan parcial del sector.

Tres preguntas útiles antes de comprar o estructurar:

– ¿El predio requiere plan parcial o hace parte de una unidad de actuación? – ¿Qué cesiones exige la norma local y qué obras deben ejecutarse sobre ellas? – ¿Cabe la compensación en dinero según la reglamentación del Concejo?

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Las cesiones urbanísticas son un costo previsible si se miran a tiempo. Si está evaluando un lote o estructurando un proyecto en Villavicencio, consulte UrbanGPT para revisar las cargas aplicables con base en la norma vigente.

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