Licencia de parcelación y vivienda campestre: lo que permiten el Decreto 1077 y la Ley 160

En los bordes de Villavicencio se volvió paisaje un aviso pintado a mano sobre una tabla: «Se venden lotes de recreo, financiados». Detrás suele haber una finca que alguien decidió partir en pedazos de mil o dos mil metros cuadrados, abrir una vía en recebo y ofrecer «vivienda campestre». La propia Alcaldía, en el expediente municipal de la Secretaría de Planeación, registra que desde 2015 comenzó un crecimiento notorio de la huella urbana sobre suelo rural, con su punto más alto en 2025. La pregunta de fondo es qué permite la norma cuando el propietario de una finca quiere parcelarla para vivienda campestre, y la respuesta está repartida en tres piezas que conviene leer juntas: la Ley 388 de 1997, la Ley 160 de 1994 con su Unidad Agrícola Familiar y el Decreto 1077 de 2015, que compiló el antiguo Decreto 3600 de 2007 y el régimen de licencias. Parecen detalles técnicos. No lo son: de ellos depende que un comprador reciba un predio con escritura y licencia de parcelación o un pedazo de potrero que nunca podrá construir legalmente.

Suelo rural y suelo suburbano: la licencia de parcelación empieza por la clasificación

La Ley 388 de 1997 clasifica el territorio en suelo urbano, de expansión urbana y rural (artículo 30). El suelo rural, según el artículo 33, está formado por terrenos no aptos para el uso urbano o destinados a usos agrícolas, ganaderos, forestales y análogos. Dentro de él, el artículo 34 define el suelo suburbano como las áreas donde se mezclan las formas de vida del campo y la ciudad, que pueden desarrollarse con restricciones de uso, de intensidad y de densidad y garantizando el autoabastecimiento de servicios públicos. El Decreto 1077 de 2015 desarrolla esa distinción: el artículo 2.2.2.2.1.3 enumera las categorías de protección del suelo rural, entre ellas las áreas para la producción agrícola y ganadera, donde no pueden autorizarse actuaciones de subdivisión, parcelación o edificación que alteren su uso actual; el artículo 2.2.2.2.1.4 agrupa en las categorías de desarrollo restringido a los suelos suburbanos, los centros poblados rurales y las áreas destinadas a vivienda campestre, que el plan de ordenamiento debe identificar y delimitar con sus propias normas de parcelación. En mi opinión, aquí está la primera lección para cualquier propietario: la vivienda campestre no es un derecho que acompaña a toda finca, sino un uso que solo existe donde el POT lo delimitó.

Unidad Agrícola Familiar: el piso que la Ley 160 de 1994 pone a la subdivisión

La segunda pieza es agraria. El artículo 38 de la Ley 160 de 1994 define la Unidad Agrícola Familiar (UAF) como la empresa básica de producción agrícola, pecuaria, acuícola o forestal cuya extensión permite a la familia remunerar su trabajo y disponer de un excedente capitalizable. El artículo 44 prohíbe fraccionar los predios rurales por debajo de la UAF fijada para el municipio o la zona, so pena de nulidad absoluta del acto o contrato. El artículo 45 abre cuatro excepciones, entre ellas las donaciones para habitaciones campesinas y los actos que constituyan propiedades de menor extensión «para un fin principal distinto a la explotación agrícola». Esa excepción del literal b) es la puerta por la que suelen pasar los lotes de recreo, pero tiene condiciones: la misma norma exige que el terreno reciba efectivamente el destino declarado en la escritura. Para el Meta, la Resolución 041 de 1996 del antiguo INCORA fijó UAF por zonas relativamente homogéneas; en Villavicencio, según el sector, el rango va de 28 a 38 hectáreas en la zona de cordillera, de 34 a 46 en la de piedemonte y de 13 a 18 en suelos de vega. Hay, sin embargo, un matiz que se olvida con frecuencia: la excepción agraria no reemplaza la norma urbanística. El artículo 2.2.6.1.1.6 del Decreto 1077 obliga a quien pide una licencia de subdivisión rural por debajo de la UAF a justificar por escrito la excepción del artículo 45, faculta al curador para verificarla y aclara que los predios resultantes solo pueden destinarse a los usos permitidos en el plan y que su edificación no puede dar lugar a actividades urbanas ni a nuevos núcleos de población.

Licencia de subdivisión, licencia de parcelación y licencia de construcción: tres permisos distintos

El artículo 2.2.6.1.1.2 del Decreto 1077 distingue cinco clases de licencias urbanísticas, y en el campo importan tres. La licencia de subdivisión rural autoriza dividir materialmente un predio, pero el parágrafo 1 del artículo 2.2.6.1.1.6 es claro: no autoriza obras de infraestructura ni de construcción. La licencia de parcelación, definida en el artículo 2.2.6.1.1.5, es la autorización previa para crear espacios públicos y privados y ejecutar vías en suelo rural y suburbano, con autoprestación de servicios acreditada con los permisos y concesiones del caso; la norma agrega que también hay parcelación cuando se levantan unidades habitacionales en predios indivisos con dimensiones, cerramientos y accesos propios de una urbanización, y que estas parcelaciones pueden acogerse a la propiedad horizontal. Aun así, cada casa necesita después su licencia de construcción. A eso se suma una regla que a mi juicio debería estar en la primera página de cualquier promoción: desde el 17 de enero de 2006, según el artículo 2.2.6.2.2, no pueden expedirse licencias de parcelación para vivienda campestre mientras el POT no delimite con precisión las áreas destinadas a ese uso y sus normas, que además deben respetar las densidades máximas de la Corporación Autónoma Regional, inferiores a las del suelo suburbano. Y en suelo suburbano la unidad mínima de actuación nunca puede ser inferior a dos hectáreas (artículo 2.2.2.2.2.1), con una sola excepción: la casa individual del propietario que no forme parte de una parcelación, condominio o agrupación.

En conclusión, la licencia de parcelación es el instrumento que convierte una finca en un proyecto de vivienda campestre, y no se reemplaza con una escritura de venta de derechos ni con una subdivisión. Propondría tres hábitos a propietarios y compradores: confirmar primero la clasificación del suelo y el área de actividad en el POT, consultar la UAF aplicable antes de dividir y exigir la licencia de parcelación, no solo la de subdivisión, cuando el negocio incluye vías, lotes y casas. No tengo la certeza de que la norma nacional, escrita en 2007, haya previsto la velocidad con la que hoy se parcelan los bordes de las ciudades intermedias. Sí la tengo de algo más simple: en el campo, lo que se parcela sin licencia no se arregla con una escritura; se hereda como problema.

Para más información pregunta ahora en IA Legislación en Colombia – UrbanGPT