Suelo suburbano en Villavicencio: densidad, cargas y servicios en la parcelación campestre

Quien recorre los corredores que salen de Villavicencio encuentra un paisaje repetido: portones con nombre de condominio, lotes demarcados con alambre y vallas que prometen «vida campestre a diez minutos de la ciudad». No es una percepción aislada. El expediente municipal de la Alcaldía de Villavicencio señala que, conforme al plano de clasificación del Acuerdo 287 de 2015, el suelo suburbano representa cerca del 6 % del área municipal, y que desde 2015 la huella urbana creció de manera notoria sobre suelo rural. El propio Acuerdo 287 de 2015, que adoptó el Plan de Ordenamiento Territorial, reconoce en el parágrafo de su artículo 387 que hay áreas suburbanas «objeto de fuertes procesos de parcelación para vivienda campestre», y ubica allí las centralidades de El Cairo y Apiay. Parecen detalles técnicos. No lo son: el suelo suburbano es el escenario donde se cruzan los intereses del urbanizador, del propietario de la finca y del municipio, y cada uno tiene obligaciones que el Decreto 1077 de 2015 y el POT dejaron escritas.

Suelo suburbano: densidad, umbral y unidad mínima de actuación

La Ley 388 de 1997, en su artículo 34, permite desarrollar el suelo suburbano solo con restricciones de uso, intensidad y densidad. El Decreto 1077 de 2015 convierte esa idea en reglas concretas. El artículo 2.2.2.2.2.1 obliga a cada municipio a fijar un umbral máximo de suburbanización, que es norma estructural y no puede modificarse salvo en la revisión de largo plazo del plan; deja a las Corporaciones Autónomas Regionales la definición de las densidades máximas, y fija una unidad mínima de actuación de dos hectáreas para cualquier parcelación suburbana, que debe ejecutarse con una única licencia que garantice cesiones y redes para todos los predios de la unidad. En Villavicencio, el artículo 383 del Acuerdo 287 adopta el umbral definido por CORMACARENA en la Resolución PM-GJ 1.2.6.10.0580 de 2010: 15 % del área municipal, equivalente a 20.210,12 hectáreas. El artículo 386 fija la densidad máxima en cinco viviendas por hectárea, el artículo 395 reitera la unidad mínima de dos hectáreas para vivienda, comercio y equipamientos y su parágrafo 3 restringe los condominios campestres al Área de Actividad Vivienda y Turismo (AAVT), una de las cuatro áreas de actividad suburbana del artículo 384. Como economista, leo esa densidad como el verdadero precio del suelo suburbano: cinco viviendas por hectárea equivalen, en promedio, a unos dos mil metros cuadrados brutos por vivienda antes de descontar vías y cesiones. Un proyecto que en una hectárea ofrece veinte lotes de quinientos metros con casa está vendiendo otra cosa, y la norma no lo ampara.

Cargas urbanísticas y cesiones en la parcelación suburbana

El segundo frente es quién paga. El artículo 2.2.6.2.4 del Decreto 1077 obliga a los propietarios a ceder suelo para vías locales, equipamientos y espacio público, incluidas la franja de aislamiento de cinco metros y la calzada de desaceleración de ocho metros que el artículo 2.2.2.2.2.3 exige en los corredores viales suburbanos; y establece que en suelo suburbano las cesiones con destino a vías y espacio público no pueden compensarse en dinero ni canjearse por otros inmuebles. El artículo 2.2.6.2.6 añade que las obras de acceso vial corren por cuenta de los propietarios aun cuando deban hacerse por fuera del predio, que los cerramientos deben ser transparentes y que el movimiento de tierras solo se autoriza dentro de la licencia. El POT de Villavicencio concreta las cifras: el artículo 397 enumera las cargas de toda parcelación suburbana, desde las vías y el espacio público dotado hasta el suelo y las redes para el autoabastecimiento, y el artículo 398 exige para vivienda una cesión del 8 % del área parcelable para zonas verdes y del 4 % para equipamiento comunal, que no pueden ubicarse en zonas de protección, de riesgo, inundables o con pendiente superior al 25 %. Me parece un buen diseño en el papel. El problema es que una parcelación informal se salta todas estas cargas y luego traslada su costo al municipio, cuando los nuevos vecinos piden vía pavimentada, alumbrado y recolección de basuras.

Servicios públicos: el cuello de botella de la vivienda campestre

El tercer frente es el agua. La licencia de parcelación, según el artículo 2.2.6.1.1.5 del Decreto 1077, puede otorgarse acreditando la autoprestación de servicios, pero con los permisos, autorizaciones y concesiones de las autoridades competentes. El artículo 2.2.6.2.6 es más exigente: si hay redes de acueducto y saneamiento disponibles, vincularse es obligatorio; si no las hay, el titular debe acreditar los permisos de uso de recursos naturales para el autoabastecimiento y el pronunciamiento de la Superintendencia de Servicios Públicos, y la solución debe resolverse de forma integral para toda la unidad mínima de actuación. El artículo 2.2.2.2.5.1 recuerda, además, que quienes se autoabastecen en vivienda campestre deben hacer aportes al fondo de solidaridad. Para el desarrollador serio, estas reglas son un costo previsible; para el informal, son la razón por la cual hay familias que terminan abasteciéndose de pozos sin concesión y vertiendo a pozos sépticos sin control. El municipio, a su vez, tiene un deber que suele subestimarse: el artículo 2.2.6.2.9 obliga a los curadores a reportar cada mes a la autoridad ambiental las licencias de parcelación y construcción otorgadas en suelo rural y suburbano, información con la que podría construirse un tablero público de la suburbanización.

En conclusión, el suelo suburbano de Villavicencio tiene reglas claras en el Decreto 1077 de 2015 y en el Acuerdo 287 de 2015: umbral, densidad, unidad mínima, cargas, cesiones y servicios. Propondría cuatro ajustes en la práctica: que los proyectos anuncien en su publicidad el número de licencia de parcelación, que la Administración publique el avance del umbral de suburbanización frente a las 20.210 hectáreas permitidas, que la revisión del POT ponga la capacidad de agua como primer criterio para delimitar nuevas áreas de vivienda campestre y que el control urbano priorice los corredores donde ya se concentran las parcelaciones. No sé si el mercado esperará a que esas reglas se apliquen. Lo que sí sé es que cada parcelación sin cargas es un subsidio que pagan después los demás contribuyentes.

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