Si una vía pasa por su predio: enajenación voluntaria, expropiación e indemnización

Cuando una vía de la ciudad o un proyecto de infraestructura de transporte necesita una franja de su predio, el Estado no se lo queda de un día para otro ni le paga el avalúo catastral más un recargo. La Constitución exige una indemnización previa. El camino legal empieza por una oferta de compra; solo si no hay acuerdo viene la expropiación, administrativa o judicial, y el precio se construye sobre el valor comercial, el daño emergente y el lucro cesante.

No voy a señalar aquí obras concretas en el Meta: solo afirmo las que consten en un acto o un contrato oficial. Lo que sí puedo precisar, con la norma en la mano, es el procedimiento y los derechos del propietario.

Utilidad pública y oferta de compra

El artículo 58 de la Constitución garantiza la propiedad privada y, cuando por motivos de utilidad pública o interés social sea necesaria la expropiación, reconoce el derecho a una indemnización previa. En el régimen urbano, el artículo 58 de la Ley 388 de 1997 declara esos motivos, entre ellos la ejecución de programas de renovación urbana, la construcción de infraestructura vial y la constitución de zonas de reserva para obras públicas. Esa lista se lee junto con la Ley 9 de 1989, que la Ley 388 modificó, y con el plan de ordenamiento: la adquisición debe ser coherente con el POT, no con un trazo improvisado.

El primer paso es la enajenación voluntaria. La entidad hace una oferta de compra fundada en un avalúo comercial, no en el avalúo catastral. El artículo 61 de la Ley 388 reforma el procedimiento de la Ley 9: si transcurridos treinta días hábiles desde la comunicación de la oferta no hay un acuerdo formal, mediante contrato de promesa de compraventa, la entidad debe iniciar la expropiación. Ese plazo es para formalizar el acuerdo, no para «pensar en voz alta» mientras la obra arranca.

Para proyectos de infraestructura de transporte —red vial, férrea, portuaria, aeroportuaria o de transporte público, entre otras— rige además la Ley 1682 de 2013, modificada por la Ley 1742 de 2014 y por la Ley 1882 de 2018. Su artículo 19 declara la utilidad pública de esos proyectos. El artículo 20, en el texto modificado, permite a la entidad adelantar la expropiación administrativa con base en las Leyes 9 y 388, o la judicial con esas mismas leyes y el Código General del Proceso, pero en todos los casos deben aplicarse las reglas especiales de la Ley 1682.

Qué debe incluir el precio

El artículo 15 de la Ley 14 de 1983, que ataba la indemnización al avalúo catastral más un 30 %, no es la regla de estas adquisiciones. En el régimen de la Ley 388, la indemnización se construye sobre el avalúo comercial usado en la oferta. En infraestructura de transporte, el artículo 37 de la Ley 1682, modificado por el artículo 6 de la Ley 1742, es explícito: el precio es igual al valor comercial, determinado por el IGAC, la autoridad catastral o peritos de lonja, con los métodos que fije el IGAC. Ese valor se determina con la norma urbanística vigente al momento de la oferta, la destinación económica del inmueble, el daño emergente y el lucro cesante. El daño emergente incluye el valor del inmueble; el lucro cesante se calcula según los rendimientos reales al momento de la adquisición y hasta por un término de seis meses.

Ese tope de seis meses es una regla especial del sector transporte. No la extiendo, sin texto legal, a toda expropiación urbana. En cualquier caso, el avalúo no puede quedarse en el terreno desnudo: debe mirar construcciones, actividad económica y el pedazo que queda. Si la franja que se lleva la vía deja un remanente que no se puede desarrollar, el artículo 33 de la Ley 1682 permite a la entidad adquirir áreas superiores a las estrictamente necesarias. Conviene pedirlo por escrito cuando el lote restante quede inútil para el uso que el POT le asigna.

Expropiación administrativa y judicial

Si no hay acuerdo, la entidad no puede ocupar el predio por el solo hecho de haber notificado la oferta. Debe expropiar. En el régimen de la Ley 388 hay dos vías. La expropiación administrativa procede por razones de urgencia, en los términos de los artículos 63 y siguientes; el acto que la decide es motivado y, en el régimen especial de transporte, el artículo 31 de la Ley 1682 le da fuerza ejecutoria: contra él solo procede el recurso de reposición, en el efecto devolutivo. La expropiación judicial se tramita ante el juez, con las reglas de la Ley 9, la Ley 388 y, cuando aplica, el artículo 399 del Código General del Proceso.

La Ley 1682 añade facultades que el propietario debe conocer para ejercer contradicción: el permiso de intervención voluntario (artículo 27, modificado por la Ley 1882); la entrega anticipada por orden judicial en un término perentorio (artículo 28, modificado por la Ley 1742); y la regla de que, notificada la oferta, el predio no puede recibir nuevas limitaciones al dominio (artículo 25, modificado por las Leyes 1742 y 1882). Ninguna de ellas elimina el derecho a la indemnización previa ni el debido proceso, que el parágrafo 2 del artículo 20 exige respetar.

Hay, además, una vía distinta de la compra total: el artículo 38 de la Ley 1682 permite imponer servidumbres por acto administrativo, previa una negociación directa de máximo treinta días calendario, cuando no se requiere adquirir el dominio. No es lo mismo perder la propiedad que soportar una servidumbre; el título y la compensación deben corresponder a lo que realmente se afecta.

Qué puede hacer el propietario

En mi experiencia como economista y exsecretario de Planeación, el momento decisivo es la oferta, no la demanda. Ahí hay que contrastar el avalúo comercial con el área real, con la destinación económica y con lo que queda del predio. En proyectos de transporte, la entidad puede pedir la revisión o la impugnación de ese avalúo (artículos 23 y 24 de la Ley 1682; la vigencia del avalúo es de un año, según el texto modificado por la Ley 1882). El particular no está obligado a firmar una promesa que deje por fuera construcciones, renta o el remanente inviable.

Tres hábitos útiles: exigir que la oferta identifique el área, el plano y el avalúo comercial completo; no entregar el predio de hecho, salvo un permiso de intervención o una orden legal claros y con el precio en camino; y separar este trámite de otras cargas del ordenamiento, como las cesiones urbanísticas o las cargas de la Ley 388, que no sustituyen la indemnización por expropiación. La renovación urbana puede usar las mismas herramientas de adquisición, pero el derecho a un precio comercial justo no cambia por el nombre del programa.

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