Afectación urbanística por el plan vial del POT: cuánto tiempo puede quedar dibujada una vía sobre su predio

Que el plan vial del POT cruce su predio no significa, por sí solo, que el municipio ya se lo haya quedado ni que la restricción pueda quedarse dibujada para siempre. La ley distingue la reserva de suelo en el plan de la afectación urbanística, que es una restricción sobre un inmueble concreto, con plazo, formalidades y derecho a compensación. Si esas formalidades no se cumplen, la afectación no existe.

El plano del POT no es, todavía, una afectación

El artículo 37 de la Ley 388 de 1997 ordena que las reglamentaciones municipales precisen, si es el caso, las afectaciones a las que estén sometidos los predios por reservas de terreno para infraestructura vial, de transporte, redes matrices y otros servicios urbanos o metropolitanos. El artículo 2, numeral 9, del Decreto 4065 de 2008, compilado en el Decreto 1077 de 2015, define las zonas de reserva para sistemas estructurantes o generales como las áreas que el POT o sus instrumentos destinan al sistema vial principal y de transporte, a las redes primarias de servicios públicos y a la conservación de recursos naturales. Y agrega una frase que, en mi experiencia como economista y exsecretario de Planeación, se pasa por alto: «con base en estas zonas se definirán las afectaciones» de los artículos 37 de la Ley 9 de 1989 y 122 de la Ley 388.

Es decir: el plano reserva el corredor; la afectación es el acto posterior que restringe un predio determinado. Leer el mapa, las fichas y las determinantes del POT sirve para saber si su lote queda en esa reserva. No basta para concluir que ya está formalmente afectado.

Qué exige la ley para que la afectación exista

El artículo 37 de la Ley 9 de 1989 define la afectación como toda restricción impuesta por una entidad pública que limite o impida obtener licencias de urbanización, parcelación, construcción o de funcionamiento, por causa de una obra pública o por protección ambiental. Esa restricción debe notificarse personalmente al propietario e inscribirse en el folio de matrícula inmobiliaria, so pena de inexistencia.

El artículo 122 de la Ley 388 añade un requisito de fondo: para imponer la afectación por obra pública, la entidad debe disponer de la apropiación presupuestal para pagar la compensación por los perjuicios del tiempo que dure la medida. La tasación, según ese artículo, la hacen peritos privados inscritos en lonjas o asociaciones. El artículo 37 de la Ley 9 atribuye la estimación de los perjuicios al IGAC o a la entidad que cumpla sus funciones, y ordena celebrar un contrato con el propietario sobre el valor y la forma de pago. Las dos normas se leen juntas: no hay afectación válida sin formalidades registrales ni sin presupuesto para compensar.

Cuánto puede durar, y qué pasa si no compran

La regla general del artículo 37 de la Ley 9 es clara: la afectación por obra pública dura tres años, renovables hasta un máximo de seis. Si durante su vigencia la entidad no adquiere el inmueble, la afectación queda sin efecto de pleno derecho. El registrador debe cancelar las inscripciones, a solicitud de cualquier persona, previa constatación del hecho.

El inciso que permitía hasta nueve años cuando se trataba de vías públicas fue derogado por el artículo 73 de la Ley 1682 de 2013. En su lugar, para proyectos de infraestructura de transporte, el artículo 20 de esa misma ley, en el texto modificado por la Ley 1742 de 2014, obliga a inscribir las afectaciones en el folio de los predios requeridos para la expansión de mediano y largo plazo, y fija para ese caso una duración máxima de doce años, pudiendo la entidad adquirirlos cuando sea viable presupuestalmente. Ese plazo de doce años no lo extiendo, sin más, a cualquier calle local dibujada en el POT: rige cuando se trata de un proyecto de infraestructura de transporte en los términos de la Ley 1682.

No afirmé aquí obras concretas de un municipio: la regla es nacional y se verifica predio por predio, en el folio y en el acto que impuso la medida.

Qué puede hacer el propietario

El primer paso es práctico: pedir un certificado de tradición y libertad y mirar si hay una afectación inscrita, con fecha y entidad. Si no hay notificación personal ni inscripción, el artículo 37 es expreso: la afectación no existe. Si la inscripción existe pero el plazo de seis años —o el de doce, cuando aplique la Ley 1682— venció sin que compraran el predio, puede pedirle al registrador que cancele la anotación.

Mientras la afectación esté vigente y bien impuesta, el propietario no pierde el dominio ni sale del comercio el inmueble, pero sí puede verse limitado para obtener licencias. A cambio, tiene derecho a la compensación del artículo 37 y al presupuesto que exige el artículo 122. Si la entidad decide adquirir, el camino deja de ser la afectación y pasa a la oferta de compra, la enajenación voluntaria o la expropiación, que expliqué en la columna sobre vías, indemnización y expropiación.

La Corte Suprema de Justicia, en la Sentencia 57 del 14 de septiembre de 1989, declaró exequible el artículo 37: la figura no saca el bien del comercio, dura un tiempo limitado y debe compensar los perjuicios. Esa revisión es anterior a la Constitución de 1991. No encontré una sentencia posterior de la Corte Constitucional que sustituya esa regla. El marco vigente de la indemnización previa sigue siendo el artículo 58 de la Constitución.

Tres hábitos útiles: no conformarse con el color del plano; exigir el folio y el acto de afectación; y, si el plazo se venció o la formalidad falta, pedir la cancelación o la compensación, no resignarse a que la vía quede dibujada indefinidamente sobre su predio.

Para más información pregunta ahora en IA Legislación en Colombia – UrbanGPT