Ampliaciones en conjuntos y edificios: terrazas, altillos y cerramientos entre la licencia y la propiedad horizontal

Cerrar una terraza, levantar un altillo o encerrar un balcón no se resuelve con el «visto bueno» del administrador ni con una licencia suelta. En un edificio o un conjunto sometido a propiedad horizontal hay dos permisos distintos, y hacen falta los dos cuando la obra toca un bien común, la fachada o el volumen que el reglamento le asignó a cada unidad. La licencia dice si la norma urbana admite la obra; la asamblea dice si la copropiedad la autoriza.

La licencia no reemplaza a la asamblea

El artículo 2.2.6.1.1.7 del Decreto 1077 de 2015 define la licencia de construcción y sus modalidades. Tres importan en estos casos. La ampliación autoriza a incrementar el área construida de una edificación existente, siempre dentro del potencial que permite la norma urbana, como explica el Ministerio de Vivienda. La modificación autoriza a variar el diseño arquitectónico o estructural sin aumentar el área construida (concepto del Ministerio). El cerramiento es una modalidad propia: autoriza a cerrar de manera permanente un predio de propiedad privada. En otro concepto de UrbanGPT detallamos clases, modalidades y vigencias; aquí el punto es otro: la licencia se pide al curador o a la autoridad municipal, y no la sustituye un acta de administración.

Si la edificación se levantó sin licencia, el camino previo puede ser el reconocimiento de edificaciones, no improvisar una ampliación encima de lo informal. Y si ya hay obra en curso, conviene verificar si existe licencia antes de seguir.

Fachadas, terrazas y cubiertas son, por regla, bienes comunes

La Ley 675 de 2001 organiza la vida del edificio. Su artículo 3 define los bienes privados y los bienes comunes, y califica como bienes comunes esenciales aquellos indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del inmueble, o necesarios para el uso y goce de los bienes privados. En esa categoría quedan, entre otros, el terreno, la estructura, las circulaciones generales, las fachadas, las cubiertas o terrazas y las instalaciones generales de servicios públicos. El artículo 19 añade que los bienes comunes pertenecen a los propietarios en común y proindiviso, y que son indivisibles, inalienables e inembargables por separado del bien privado.

De ahí una consecuencia práctica que suele pasarse por alto: el dueño del apartamento no es dueño exclusivo de la fachada ni, por regla general, de la terraza o la cubierta, aunque tenga un derecho de uso exclusivo si el reglamento se lo reconoció. Puede usar ese espacio en los términos del reglamento; no puede, por sí solo, convertirlo en un cuarto nuevo, alterar la línea de fachada o cerrar con carpintería lo que el edificio muestra a la calle.

El reglamento y la escritura de constitución son el primer documento que hay que leer, no el último. Ahí se ve si la terraza es bien común de uso exclusivo, si el altillo estaba previsto como área privada o si el cerramiento está prohibido. Esa lectura se cruza con la ficha normativa del POT y con los requisitos de la licencia de construcción.

Qué mayoría necesita la asamblea

La asamblea general es el máximo órgano de la copropiedad, como recordamos en la columna sobre la Ley 675. Para las decisiones ordinarias rigen el quórum y las mayorías del artículo 45. Pero las obras que cambian la destinación de un bien común, o que disminuyen su uso y goce de manera sensible, y las reformas del reglamento, exigen mayoría calificada: el voto favorable de un número de propietarios que represente por lo menos el 70 % de los coeficientes de copropiedad, conforme al artículo 46 de la Ley 675.

Cerrar una terraza común, ocupar la cubierta, abrir un altillo que altere la estructura o cambiar la fachada entra, con frecuencia, en ese umbral del 70 %, porque afecta un bien común esencial o obliga a reformar el reglamento. El permiso del administrador no alcanza: él ejecuta lo que la asamblea decide; no dispone de los bienes comunes.

El coeficiente también puede moverse

Cada bien privado tiene un coeficiente de copropiedad, que determina la participación en los bienes comunes, el poder de voto y la cuota de las expensas. Si una ampliación aumenta de manera real el área privada de una unidad, ese coeficiente deja de reflejar la participación de todos. Recalcularlo implica, por lo general, reformar el reglamento, protocolizar la reforma y registrarla. Sin ese paso, el vecino que agrandó su vivienda sigue pagando, y votando, como si no hubiera ganado área, y el resto de la copropiedad asume una inequidad que la ley no consagra.

En mi experiencia como economista y exsecretario de Planeación, este es el punto que más litigios deja en los conjuntos de Villavicencio: la obra ya está, la licencia a veces también, y el reglamento sigue con los metros originales. La licencia no corrige el coeficiente; solo la reforma del reglamento, con la mayoría legal y su registro, lo hace.

El orden correcto del trámite

El orden práctico es inverso al que suele seguirse. Primero, el reglamento y los planos de la propiedad horizontal, para saber si el espacio es privado, común o común de uso exclusivo. Segundo, la asamblea, con la mayoría que corresponda, cuando la obra toque bienes comunes, fachada, estructura o el coeficiente. Tercero, la licencia en la modalidad correcta —ampliación, modificación o cerramiento— ante el curador o la autoridad municipal, respetando índices, alturas, aislamientos y las normas de sismo-resistencia. Solo entonces se construye.

Quien invierta ese orden se expone a la objeción de la copropiedad, a la negación o revocatoria de la licencia, y a las sanciones urbanísticas por construir sin título o en contravía de él. Una ampliación bien hecha agrega valor a la vivienda y no se lo resta al edificio. Esa es, al cabo, la promesa de la Ley 675: el derecho sobre lo privado no se ejerce debilitando lo común.

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